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想卖地是主观动作,但客观上讲,地能不能卖出去又是另一个问题了。
我们都知道,现在土地出让减少主因有二。
其一,自然是前文所说的“控量”。
各地为了控制供应,在刻意减少土地的出让。去化周期36个月的城市甚至需要暂停土地出让。
其二,则是市场因素,房企的拿地意愿不大。
2024年上半年,TOP100企业拿地总额3801亿元,同比下降35.8%,降幅仍在扩大。
同时,今年上半年有约7成的百强房企没有拿地,而拿地房企中则多数为央国企房地产开发商。
所以,
商改住的前提是这些地能卖得出去。
这点,操盘手们早就计算得明明白白。
来看看,今年最好卖的几个项目——
3月底,上海新天地顶级豪宅顺昌玖里开盘,畅销196.5亿元,去化率高达98.5%;
6月,上海徐汇滨江的中海·领邸玖序,1.5个小时内推出房源全部售罄,揽金超66亿元;
6月,深超总豪宅中海深湾玖序,当天去化率高达85%。
这些项目都有一个特性——
近乎绝版的地段。
再反过来看一眼这些商改住的宅地:
上海商改住地块是徐汇滨江新地块,原为小米总部地块,紧靠着西岸金融城。旁边的香港置地启元,套均总价达5500万,认购率高达235%;
深圳商改住地块位于后海片区,东面就是深圳湾1号、春笋等超级地标。
目前,周边片区的二手房成交单价普遍在10万㎡往上走,并且曾留下了单价超30万㎡的巅峰成交。
这块地的地段含金量也不需过多赘述。
杭州商改住地块也如此。
这几宗地位于未来科技城核心区,这里是未科的世界级城市中轴线,规划了国际商务区、市民公园、总部基地、体育馆等等功能区块,地段含金量相当高。
商改住的地块全都不一般。
就地段而言,基本都是供应稀缺的核心地段。
就产品而言,在这种地段上的全都是豪宅产品
无疑,
以上地块一旦挂牌,房企们忍不住不来竞拍。
看到没,
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这就是土地财政的新打法。
走的路子是高质量发展路线。
如此一来,商改住的地块便不存在卖不出去的理由。
同时,在土拍取消最高限价后,这些地都有“地王”的底子。
比如,上海土拍在恢复“价高者得”的竞拍机制后,杨浦区平凉社区新地块被9家开发商疯狂竞价,经历了60轮竞拍后,此宗地以溢价率21.18%成交,楼面价高达元㎡米,刷新了区域土地单价纪录,成为杨浦区新的“单价地王”。
这样的核心地块,卖一块的收入顶得上两三块普通宅地。
而要产出这样的地,只需要动一动规划,把这些绝版的地段当作海绵一样挤一挤,就能挤出黄金来。
性价比太高了。
最后,这些商改住地块对市场的影响还真不算大。
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