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第129章 不请自来（第2页）

关于商业调研分析，林子苏先是对十八城市公司的库存现状进行了对比和分析，库存最多的是淮州城市公司，最少的是云连城市公司。

以严谨的数据分析，导出了商业库存的六大症结，依次分别是：项目选址偏远（大都在新开发区）、销售团队缺乏商业销售思维（以住宅思维销售商铺和车库）、没有专门的商业物料宣传包装、没有明确的商业营销策略支撑、没有样板间展示、商业管理滞后。

陈情问题时，林子苏听从了蔡晋的指导，就事论事，就问题说问题，不针对具体的部门和人，只聚焦问题本身进行阐述，这也是为了避免相关部门领导和同事的抵触情绪。

但在座的中高层都明白，这六大问题几乎涉及了与会的每个部门。

针对这六大问题，在第二部分的解决方案中，也有对应的六大解决策略，即：建立邻里街区式的商业氛围、重新培训现有销售团队或派驻新销售团队、因地制宜制定各城市公司的年度商业营销计划、建立标准化的商铺和车库样板间、培训商管公司并进行标准化管理系统导入。

每一个策略下面都有具体的执行落地方案，比如针对“项目选址偏远”导致销售难、招商难的瓶颈，林子苏提出了“他不向我来，我向他去”的主动出击策略。

还建议打破传统招商策略——引进商业大品牌以达到吸引小商家的进驻，提出建立底商的统一logo，商业案名重新定制，初拟的案名是“森邻里+项目案名”。

“森邻里”旨在打造邻里街区商业模式，专注为本社区及周边社区提供商业配套服务，满足社区居民在吃、穿、住、行、娱、购等方面的日常生活需求，打造“15分钟便民商业服务圈”的商业模式。

另外，林子苏还提出了，所有沿街商铺都统一装修，保持街景的统一性、美观性，提前营造商业氛围，这是树立“森邻里”的品牌标识。

打造一种城市里的“旅游街区+网红打卡”的概念，盘活自身社区的商业氛围，不仅满足社区居民的基本生活需求，也能吸引非本社区的流量前来观光娱乐消费和拍照打卡，这对“森邻里”品牌也是很好的倍增宣传效应。

每个月举行一次主题周活动，吸引流量，进一步扩大品牌营销力，给“森邻里”的商户和业主更多的消费和营收。

同时进行租售并举策略，即销售一部分，商管公司自持一部分，同步引导本社区居民的租购转化，无需外区消费引流。

同时，为了招商的顺利，林子苏还大胆提出了免租金、免物业费两年的招商策略，吸引一部分商家先行入驻，帮助营造商业氛围。

而招商也主要针对小区居民，方案中大胆提出众筹和众创的“双众”概念，即由崬森的商管公司协助小区物业成立小区居民自治的创业基金，由商管公司主导小区居民的创业培训和辅导。

基金则有小区居民选出代表进行自治管理，引导他们在自家门口的商街进行创业和经营，最终实现共同的盈利创收……

凡此种种，既有脑洞大开的超前创意，又有具体实操落地的执行方法。这一前所未有的地产底商营销策略，让与会的中高层都眼前一亮，点头称赞，会议室静悄悄一片。

因为亲自参与了方案的研讨和创作，所以对每个细节都了如指掌，林子苏也从刚开始的紧张和谨慎，渐渐找回自信。在热烈的掌声中，林子苏结束了汇报，并坐回到蔡晋旁边。

蔡晋最后补充道：“林子苏在开场时，说这个方案的成果归功于我们朝阳团队，我不认同她的这个说法。整个方案的调研和创作，林子苏都是全程参与的，而且她担当主力创意和执笔。

在前期调研中，所遇到的困难程度，我们也都是看在眼里的，但林子苏从来没有抱怨，而是不遗余力地全力支持和配合我们的工作。

她是个有超强执行力的人，如果没有她，就不会有今天这个方案的汇报。所以，我们朝阳团队要感谢的第一个人，首先就是林子苏。

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第二点，我要说的是，这个方案，我并不是特别满意。因为这是我们调研后的初步方案，不是一个完全成熟可以落地执行的方案，里面还存在一定的瑕疵和不足。

所以，我把它称作‘1.0版’，即讨论版，在座各位，都是崬森的资深元老，比我们更有发言权，所以，既然是讨论，我还是希望大家不拘泥成见，

本着‘营销去化’的目的，就事论事，针对方案给出有效的提问和建议，这样也可以给到我们改进方案的方向。我想说的，就这些。”蔡晋给张庆东示意了一下。

张庆东总结道：“相信大家都看到了蔡总团队的努力，用了不到半个月的时间，就诊断出了崬森200亿商业库存的问题所在，

而且还拿出了切实可行的解决方案，不能不说，他们非常高效，是值得我们学习的地方。林子苏的付出和努力，大家也都是有目共睹。

那么，刚才会前，我也说了，我们要解决的是‘商业库存’问题，接下来呢，各部各中心都说一下你们的意见，先从一部开始吧！”

周瑁远突然发话道：“让集团二部先说，然后是三部，最后一部。二部的营销中心先说，每一个人都要说。”

“那好，这样，每个人在说的时候，围绕三个点：一个是你对这个方案的疑问和问题，二是你针对自己的问题提出解决办法，三是你在这次营销去化行动中可以做什么，自发轮流发言，不要让点名！”张庆东补充周瑁远的话，明确发言方向，免得跑偏了。

首先是任鹏非，因为他坐的是外围第一个位置，他对林子苏一直没好感，曾经又是被自己随意拿捏的属下——

尽管今日林子苏校长之职远高于他的经理之职，也尽管林子苏的销冠之名早已闻名屏源省地产行业，但任鹏非并未因此高看她，相反仍将她看作当年那个好欺负的实习生。

因此，他带着从前习惯性地居高临下的领导口吻，开始提问：“林子苏，你觉得社区底商统一店面装修，合适吗？而且——”

周瑁远没等他话说完，脸就阴沉了下来，凌厉的眼神杀过去，怒道：“出去！”

会议室原本还有一阵低语讨论，突然就安静了下来，一时众人都面面相觑，变得紧张和谨慎起来。

任鹏非惊愕不已，一时竟是面如土色，手足无措……

张庆东也恨其听话不听音，便道：“先出去吧！”

任鹏非赶紧收拾了东西，灰头土脸地退了出去。

周瑁远把手机往桌子上一撂，一双鹰眼凌厉巡视一圈，道：“我希望你们搞清楚状况，200亿的商业库存，不是林子苏一个人的事情，也不是蔡晋和他朝阳团队的事情，这是崬森的事情。

200亿是个什么概念，这可以让几个城市公司死几回了，这是有住宅项目销售的资金支撑，否则地产事业部早就被200亿的库存拖垮了。

这是决定崬森地产事业板块生死存亡的危机，是崬森今年要解决的头等大事。到现在，你们当中的很多人，都还没搞清楚状况，

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